يافتن ملک دلخواه شما

	تهیه بودجه در قبال مقدار بودجه در دست خود، روراست باشید. درهنگام خرید ملک، توجه به این نکته که دقیقاً چه مقدار بودجه می‌توانید به آن اختصاص دهید بسیار مهم است. یک راه خوب برای برآورد کردن مقدار بودجه‌ای که می‌توانید تا تاریخ مشخص تهیه کنید، اینست که لیستی از دخل و خرج خود و خانواده خود تهیه نمایید. یادتان باشد لیست مذکور را با تمام روراستی و صداقت تهیه نمایید. به هنگام خرید ملک مهم است که دقیقاً بدانید چه مقدار می توانید خرج کنید. یک روش خوب برای برآورد جایگاه مالی خود اینست که از دخل و خرج خود لیست تهیه نمایید- از خرج و دخل بزرگ به سمت کوچک، مثلاً مقدار پولی که برای خرید برنج در سه ماه پرداخت می کنید- این کار به شما یک برآورد واقعی از بودجه و مسائل مالی می دهد، و می توانید بررسی کنید در چه قسمتهایی می توانید صرفه‌جویی کنید. با مقدار بودجه خود روراست باشید و خرج‌های مخفی مانند خرج‌های پزشکی، استهلاک خودرو، خرید وسایل و از این قبیل مسائل را درنظر بگیرید. به یاد داشته باشید که خرید ملک می تواند یک سرمایه گذاری در طول عمر شما نیز باشد.
	پس‌انداز داشته باشید بیشتر مراکز مالی که وام می‌دهند مقداری پول به عنوان پس‌انداز اولیه از شما می خواهند. همیشه زمان خوبی است که پس‌انداز مالی خود را شروع کنید. هرچه هم‌اکنون صرفه‌جویی کنید و پس‌انداز کنید، در آینده بهره کمتری خواهید پرداخت. بیشتر مراکز مالی از شما درخواست مقداری سپرده می کنند تا بعداً به شما وام بپردازند. در انتخاب مرکز مالی دقت لازم را داشته باشید. همیشه زمان خوبی است که یک برنامه پیوسته جمع‌آوری پس‌انداز را شروع کنید. بیاد داشته باشید که هرچه پس‌انداز بیشتری داشته باشید، در آینده مقدار کمتری سود یا بهره وام دریافتی را خواهید پرداخت. شما احتیاج به یک سپرده گذاری اولیه در بیشتر مراکز مالی- اعتباری دارید تا بتوانید از خدمات وام آنها استفاده نمایید. پس ابتدا چند مرکز مالی- اعتباری را بررسی کنید تا از شرایط و خدمات آنها به دقت اطلاع یابید. به یاد داشته باشید که هر سؤالی که به ذهنتان می‌رسد از آنها بپرسید تا بتوانید با اطمینان تصمیم بگیرید.
	تصمیم خود را درباره آنچه می خواهید بگیرید می‌توانید یک لیست از خصوصیات املاک دلخوه خود تهیه کنید. قبل ازاینکه شروع به جستجوی ملک کنید، فکر خوبی است که لیستی از خصوصیات ملک مورد نظر خود تهیه کنید. مثلاً تعداد اتاق خواب مورد نیاز، تعداد سرویس بهداشتی، نزدیکی ملک مورد نظر به مدرسه یا مراکز خرید یا حتی ایستگاه وسائط حمل و نقل عمومی. آنچه می‌توانید در نظر بگیرید: تعداد اتاق خواب ملک مورد نیاز. آیا احتیاج دارید ملک مورد نظر شما به مراکز خرید، مدرسه یا هرجای مشخص دیگر نزدیک باشد. مقدار CR چقدر است. چه ملکی دقیقاً مورد نظر شما می‌باشد- آپارتمان، خانه ویلایی، خانه نوساز و … قابلیتهایی را که از ملک مورد دلخواه خود انتظار دارید لیست کنید و درجه اهمیت و اولویت آنها را بسنجید.
	تحقیق و بررسی قبل از خرید ملک، مطمئن شوید که تحقیق و بررسی کامل را شخصاً انجام داده‌اید. قبل از خرید ملک مطمئن شوید که تحقیق و بررسی لازم را انجام داده‌اید. معاملات و خرید و فروشهای اخیر را در منطقه مورد نظر بررسی کنید و قیمتهای املاک و خصوصیات آنها را با یکدیگر مقایسه کنید. تکالیف شما: خرید و فروشها یا معاملات جدید انجام شده در منطقه‌ای که می خواهید خرید کنید را بررسی کنید. قیمتهای املاک را در منطقه مورد نظر با هم مقایسه کنید. بررسی کنید چه امکاناتی در منطقه وجود دارد. امکاناتی مانند مراکز تجاری، مدرسه، بیمارستان، پارک و … می تواند بر روی قیمت ملک تآثیرگذار باشد. از شهرداری محل درباره گسترش ساختمانی یا اراضی محل و نحوه آن سوآل کنید. (بررسی ساخت و سازهای آتی) بررسی کنید که چه وامهایی یا کمکهای دولتی برای خرید املاک آن منطقه می توانید دریافت کنید.
	انتخاب وام مسکن مهم است که به اندازه کافی درباره یک وام مناسب پرسجو کنید. واضح است که یک وام می تواند شما را برای چندین سال مقروض کند، پس بسیار مهم است که یک وام با بهره مناسب را برگزینید.
	Know your costs Make sure you investigate all ‘hidden’ costs Do your homework to avoid any ‘hidden’ costs. Investigate how much Stamp Duty you will be required to pay on the purchase price of your property as it varies from state to state. Also consider what costs you might incur from professional services. You will often hear people complaining of the “hidden costs” associated with buying property. This can be avoided simply by doing your homework. Investigate how much Stamp Duty you will be required to pay on the purchase price of your property. This varies according to state. Other costs you might incur includes a professional onsite valuation, legal or conveyancing costs, bank mortgage fees, home and contents insurance, moving and utility connection fees, body corporate fees (if any), council rates and any ongoing maintenance. Consult your financial advisor about potential extra costs you may incur when purchasing your property.
	مذاکره برای خرید املاک ما به شما پیشنهاد می کنیم موارد زیر را در هنگام بازدید از املاک در نظر بگیرید به منظور اینکه مطمئن باشید در هنگام بازدید از املاک در امنیت کامل هستید، پیشنهاد می کنیم همواره از یکی دوستان یا بستگان خود بخواهید شما را همراهی کنند. همچنین موارد زیر مفید می باشد: بررسی کنید چه کسی را قرار است ملاقات کنید. اسم و شماره تماس او را بپرسید. با شماره تلفن او تماس بگیرید و تحقیق کنید که شماره‌ تماسش قانونی باشد. حتماً با همراهی یک دوست یا آشنا برای بازدید ملک اقدام نمایید. اگر به تنهایی برای بازدید ملک می‌روید حتماً کسی را در جریان قرار دهید و ساعتهایی را برای تماس با او اختصاص دهید. قبل از اینکه فکر خرید ملک را از سر بگذرانید، تحقیق کنید که آیا ملک دارای وضعیت قانونی مشخص و درست است یا نه. مثلاً از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا نماینده سازمان در شهرستانها در مورد ملک سؤال کنید. همچنین بررسی کنید که ملک مورد نظر بوسیله بانک یا مراجع قانونی تحت توقیف نباشد. هیچ مبلغی را بدون دریافت رسید رسمی پرداخت نکنید.
	Buying at an Auction Your commitiments from buying at an Auction It is important if you plan to buy at an Auction you fully understand how an Auction works and what commitments you will have should your offer be accepted. We recommend you seek legal advice before going ahead with a purchase at auction. If the property you’re looking to purchase is going to be sold at Auction, it is a good idea to attend a few prior to bidding, to understand how they work. The terms of an Auction usually state that once your bid is accepted it is unconditional and will have no special terms; for example: “subject to finance”. A copy of the Auction Terms and Conditions can be received from the Auctioneer or real estate agent. Before the day of the auction make sure you inspect the property, arrange your finances and have the deposit funds available if your bid is accepted. Complete all necessary checks, such as: building and pest inspections, title searches, property valuation, and your own research. Also, make sure the property is within your budget; set a price and stick with it. Ask the Auctioneer how much is required for the deposit on the day and what method of payment is accepted (cheque, bank cheque, EFT, or deposit bond). It is also important to ask the auctioneer what the settlement terms are and if there are any special clauses in the contract. We recommend you seek legal advice before going ahead with a purchase at auction. In some states, seller (vendor) bids are acceptable up to the seller’s reserve price. Once the seller bids to the reserve price the property will then be declared on the market. Vendor bids must be announced by the Auctioneer prior to the auction commencing. It is illegal for Auctioneers to be involved in dummy or false bids once the property is on the market. To learn more about property auctions visit your state Real Estate Institute website or contact your solicitor.
	مذاکره برای خرید املاک خود را برای پرسیدن هر نوع سوالی در مورد ملک آماده کنید. در ایران این امکان وجود دارد که خریداران کنترل امور را در دست گرفته و بطور مستقیم با فروشنده در ارتباط با قیمت فروش مذاکره کنند مگر اینکه کسی را به عنوان نماینده از طرف خودشان مامور کرده باشند. علت فروش ملک؟ از فروشنده دلیل فروش ملکش را بپرسید. ممکن است بخواهید مطلع شوید که آیا فروشنده در حال تغییر مکان به یک خانه بزرگتر است، یا اینکه قصد زندگی در شهر دیگری را دارد و یا اینکه به دلیل مستقل شدن فرزندانش، قصد کوچکتر کردن خانه اش را دارد. این اطلاعات به شما کمک می کند که دلیل فروش ملک را بهتر درک کنید. قیمت پیشنهادی فروشنده؟ فروشنده معمولاً قیمت ملک خود را با توجه به یک سری فاکتور مشخص کرده است. ممکن است ملک خود را ارزش گذاری کرده باشد. ممکن است از قیمت ملک های مشابه فروخته شده در همان منطقه مطلع باشد. یا ممکن است قیمت مشخصی را بخاطر وضعیت مالی خود در نظر داشته باشد. به منظور مطمئن شدن از قیمت پیشنهادی فروشنده، در مورد قیمت ملک و منطقه مورد نظر حتما تحقیق کنید. تصمیم گیری روی قیمت فروش: فاکتورهایی مانند ارزش گذاری ملک، تحقیق روی ملک های مشابه و وضعیت مالی، مشخص می کنند که چقدر می‌توانید برای خرید ملک هزینه کنید. هنگام مذاکره با فروشنده، همیشه حداکثر قیمت را در نظر داشته باشید تا به قیمتی بالاتر از آن راضی نشوید. وجود رقابت یا سایر خریداران؟ رقابت و علاقه خریدار می تواند نقش کوچکی در هنگام مذاکره برای قیمت فروش ملک داشته باشد. از فروشنده در مورد وجود مشتری های دیگر برای خرید ملک موردنظر سوال کنید. همچنین جویای قیمت پیشنهادی و شرایط خرید آنها نیز شوید. مدت زمان ساکن شدن ( یا اسباب کشی)؟ قبل از مذاکره برای قرارداد، در مورد زمان لازم برای اسباب کشی تصمیم بگیرید. فروشنده ممکن است زمانی را بدین منظور در نظر داشته باشد، با این وجود، بهتر است که شما نیز زمان مورد نظر خود را پیشنهاد دهید. قانون کلی برای اسباب کشی معمولا در بازه ۳۰، ۶۰ و یا ۹۰ روز می باشد. ارائه قرارداد: هنگام ارائه قرارداد به فروشنده، لازم است که اطلاعات مشاور قانونی خود را نیز ارائه دهید. مشاوران قانونی دوطرف به منظور تنظیم قرارداد و مدارک رسمی با یکدیگر همکاری می‌کنند. پیشنهاد شما تا به امضا نرسد و با قرارداد فروشنده رد و بدل نشود، رسمی نمی‌شود. عجله نکنید: اگر فروشنده پیشنهاد قیمتی خارج از عرف و بازه معمول داد، در بستن قرارداد عجله نکنید چون ممکن است توانایی پرداخت هزینه آن را نداشته باشید. بهترین پیشنهادتان را ارائه دهید و اگر او قبول نکرد، بگویید که به زودی به او سر می‌زنید تا ببینید که آیا در مورد قیمت پیشنهادی خود تغییر عقیده داده است یا خیر. گاهی فروشندگان پس از کمی فکر کردن قیمت پیشنهادی خود را تغییر می‌دهند.
	Solicitor or Conveyancer Your legal adviser can review and assist in all legal requirements Appoint a Solicitor/Conveyancer or services provided by your Solicitor/Conveyancer. Your legal adviser can review all documents and contracts and transfer the property title to you on settlement day. Your legal adviser should review the Contract of Sale before you sign anything. Your legal adviser can also review the disclosure document, finance contracts, title searches, mortgage documentation, assist in any negotiations with fixing any issues pre-settlement, handle the deposit and final payment on settlement day, deal with any legal enquiries/documentation from the sellers legal advisers and transfer the property title to you on settlement day.
	Building and Pest Inspections Before you finalise your contract get a licenced building and pest inspection. It is recommended that prior to to purchasing a property you contact a licensed professional for a building and pest inspection. If you sign the contract prior to obtaining the inspection, make sure you sign the contracts “subject to building and pest inspection approval”. It is recommended that prior to purchasing a property you contact a licensed professional for a building and pest inspection. If you sign the contract prior to obtaining a building and pest inspection, make sure that you sign the contracts “subject to building and pest inspection approval”. This will cover you if you are not satisfied with your findings. Make sure that your inspector is a licensed professional and provides you with a detailed report.
	Contract of Sale Is a legal binding contract between the buyer and seller The contract of sale is a legal binding contract which commits you to the purchase of a property. During negotiations you may be asked by a seller or an agent to sign a contract to formalise your offer. Before signing anything make sure you have your legal adviser, look over it to make sure it is what you agreed to. The Contract of Sale is the key document which commits you to the purchase of a property. During negotiations you may be asked by a seller or an agent to sign a contract to formalise your offer. Before signing anything make sure you have your legal adviser, look over it to make sure it is what you agreed to. Statutory Requirements Each state has legislation governing documentation/information which vendors must provide at or prior to execution of the Contract of Sale. Your legal adviser will ensure that all such statutory requirements are met. For example, in Victoria a Vendor Statement would be supplied. *Vendor Statement* A Vendor Statement is a legally required document about the financial, legal and planning details of a property. These documents are prepared by the sellers solicitor or conveyancer. The Vendor Statement includes things like: Information about planning, developments or restrictions A copy of the title showing existing easements or covenants and boundary measurements of the land Details of any mortgage over the property Details of any outgoings such as any rates, body corporate fees, or any other charges that may apply Building restrictions and copies of any permits issued for work carried out The seller and buyer must sign the Vendor’s Statement before the contract is signed. Your Solicitor will assist you with this. If the property is being sold at auction, a copy of the Vendor’s Statement and the contract of sale must be available for inspection before the auction. If the Vendor Statement contains incorrect or insufficient information, as a buyer you should discuss this with their Solicitor/conveyancer. *Deposit bond:* A deposit bond is basically an insurance policy on the property. The deposit bond is the policy document that tells the seller that the insurance company will pay the 10 per cent deposit to the seller in any of the circumstances where the deposit would ordinarily be forfeited by the seller. No money actually changes hands under the deposit bond. Instead, all purchase funds are paid at settlement. In the ordinary course of events, settlement takes place, the purchase price is paid in full, and the deposit bond simply lapses. *Cooling off period* Standard sales contracts for residential property may have a cooling off period which will differ from state to state. If a cooling off period applies to your contract this will mean that if you change your mind on a property you can cancel the contract and recover your deposit but you should check this with your legal adviser. If you are considering cooling off from a property sale, you must contact your legal adviser as soon as possible as cooling off periods are very short. Your legal adviser will co-ordinate this for you.
	Home Insurance Insure your financial asset It is recommended that once you have signed a contract for a property you take out building insurance in case something happens to the property prior to settlement. Most financial lenders will require you to take out building insurance during the life of that loan.
	Getting Ready to Move in You are almost there! Before moving into your property, ensure your electricity, gas, water, phone, internet and cable TV is connected and that your mail is re-directed. If friends and family can’t help you move, arrange for a removalist to assist. You’re almost there! Before moving into your property, ensure your electricity, gas, water, phone, internet and cable TV is connected and that your mail is re-directed. If friends and family can’t help you move, arrange for a removalist to assist.
	Pre-settlement Inspection Make sure that all obligations of the Contract of Sale are met. Prior to settlement, it is recommended that you attend a final property inspection to ensure the property is in the same condition as first inspected. The seller has an obligation to hand over the property in the same condition as it was when it was sold. Prior to settlement, it is recommended that you attend a final property inspection to ensure the property is in the same condition as first inspected. The Contract of Sale outlines that the seller has an obligation to hand over the property in the same condition as it was when it was sold. If this is not the case contact your solicitor.
	Settlement Day Check with your legal adviser that all contractual obligations have been met. On settlement day the balance of the purchase price must be paid to the seller in exchange for the title of the property. Final payment is organised by your solicitor and financial party. Once settlement has taken place you can collect the keys for the property and start to move in.